Что такое эскроу счёт

Законодательством РФ предусмотрена возможность использования в банке специального счёта под названием эскроу для совершения безопасных сделок в сфере строительства жилья. В статье 860.7 Гражданского кодекса РФ закреплено понятие эскроу счёта и определен принцип его работы.

Эскроу счёт – это специальный счёт для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Особенности использования денежных средств в случае размещения их на эскроу счёте установлены Федеральным законом № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Денежные средства на эскроу счёте принадлежат покупателю, но он ими не может воспользоваться. Банк блокирует денежные средства до окончания строительства жилья застройщиком. После передачи покупателю объекта недвижимости денежные средства поступают застройщику. В случае если застройщик не сможет выполнить обязательства по строительству и передаче объекта недвижимости денежные средства возвращаются покупателю. Такая ситуация может возникнуть, если застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда.

Таким образом, банк в котором открыт эскроу счёт является своеобразным гарантом сделки, контролирует выполнение всех условий по договору долевого строительства.

Помимо невыполнения условий договора застройщиком, основаниям для возврата денежных средств покупателю с эскроу счёта может являться расторжение договора в долевом строительстве или отказ от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

С 2019 г. для всех участников долевого строительства использование эскроу счёта является обязательным. В случае если строительство жилья осуществляется за счёт средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, предоставившем кредит. Банк, в котором участники долевого строительства открывают эскроу счёт должен соответствовать критериям, установленным Постановлением Правительства РФ от 18 июня 2018 г. № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве».

Для лиц, желающих заключить договор подряда на строительство дома важно знать, что с 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в законодательстве. Теперь расчёты через эскроу распространяются на строительство частных жилых домов.