Ипотечный кредит. Условия страхования

Ипотека- это залог недвижимого имущества. Ипотека может использоваться как при приобретении жилья (квартиры, жилого дома, жилых помещений и т.д.) в кредит.

Определяющим признаком ипотеки является залог.

Именно наличие залога – ключевой момент в понятии «ипотека».

При этом залогом может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.

Характерные признаки и свойства ипотеки:

- выдаётся на длительный срок (от 5 до 50 лет);

- носит целевой характер;

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 ФЗ № 102 от 16.07.1998г.).

При этом заключаются два самостоятельных договора - кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между про-давцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема за-явлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (п. 2 ст. 9.1 ФЗ №102; ч. 4 ст. 5 ФЗ № 353 от 21.12.2013).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с ин-формацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 2 ст. 9.1 ФЗ № 102; ч. 15 ст. 7 № 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (п. 1 ст. 9.1 № 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 № 353-ФЗ). Эта информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (п. 3 ст. 9.1 № 102-ФЗ):

- ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение ис-полнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств (п. 1 ст. 13 № 102-ФЗ).

Законодательством запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (п. 2 ст. 9.1 № 102-ФЗ).

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений преду-смотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня представления не-обходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ - семь рабочих дней, а в случае, если договор удостоверен нотариально, - соответственно три и пять рабо-чих дня (п. п. 9- 12 ч. 1 ст. 16 № 218-ФЗ от 13.07.2015г.; п. п. 1, 5 ст. 3 № 367-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Условия страхования.

По договору об ипотеке обязательным является только страхование заложенного имущества. Остальные виды страхования, например страхование ответственности заемщика перед кредитором - добровольные (п. п. 2, 4 ст. 31 № 102-ФЗ).

Заёмщик имеет право отказаться от добровольной страховки, но в этом случае банки могут увеличить процентную ставку.

Действия при потере возможности выплачивать ипотечный кредит:

- письменно сообщить в банк о сложившейся тяжелой ситуации с просьбой о проведении процедуры реструктуризации долга);

- проверить условия страхования – возможно, что вы попадаете под страховой случай;

- оценить предложения разных банков по рефинансированию долга;

- в случае необоснованного отказа банка реструктурировать долг или нарушения банком договора, обратиться с письменной жалобой в Банк России, финансовому омбудсмену или подать исковое заявление в суд на неправомерные действия банка.